近年来，本市开发建设的别墅产品取得了长足的进步，从最初翻版国外别墅，到如今别墅类型丰富多样，别墅品质不断提高，建筑风格更加多元，西方文化与中国传统建筑文化更好地融合，居住品质也取得了飞跃。
主持人： 2004年以来，天津别墅市场需求旺盛，销售形势良好，将来随着环渤海经济圈概念的升温，外地来津购买别墅的人们将是主力，这是一种发展趋势。天津别墅现在有一点像北京上世纪 90年代中期的发展，当然，和广州来比差得远一些，比长三角地区也是略差一些。说到别墅，目前别墅项目的推广还是不成熟，许多人对于别墅的选择还是有待进一步的考虑。
张三：别墅已经到了细分时代，不是大众时代，别墅被认为是高端生活产品，在居住类当中是顶尖(金字塔)上的需求。那么既然是在金字塔尖，属于高端住宅系列产品，是不是需要下工夫针对别墅和客户进行深入的研究，对于市场、客户进行研究。比如说关于别墅主人(业主)的行为特点，他的细节、偏好、生活价值观等等，应该有特殊阶层价值取向，包括生活习惯等等。这些研究对于物业定位、房型、定位、布局、销售这些特点应该说很有利。
李四：在别墅市场上应该着重强调细分产品，普通住宅、非别墅住宅在选择上有多种方式，但是别墅选择要根据个人的偏好，所以业主可能选择的就比较窄。比如说有人喜欢田园式的郊区生活、水的生态等等，所以，别墅和非别墅的营销应该进行差异性营销。差异性营销应该带到别墅营销当中，特别是像一些大盘。
主持人：由于人们对于这种别墅的景观要求有所降低，所以，它的推出地点，也就不再像以前的别墅那么要求真正的“依山傍水”，能看得到山或看到水也就足够了，因为毕竟这是一种回归现实的第一居所，人们对于它的要求更多地体现在布局的合理性、房价的适中以及交通的可达性。
张三：目前市场上别墅区是越来越多，从国际上来说有几个发展趋势，从最早的社区，功能性特别单一，然后慢慢地发展到具有新城市主义的趋势。但是从中国十几年的房地产市场来看，郊区大盘发展没有成熟的模式，而且经历了很多的波折。从目前来说，天津城市相对落后于北京或者广州，现在处于尝试性的阶段。现在一些高档别墅区有一些现实的困难，买菜难、上学难、各种生活费用特别高，这是一个比较现实的问题。
李四：如果从长远的发展来看，近郊别墅大盘还有可持续性发展的很大空间，这个影响会更长远。怎么保持一个大型社区的活力是一个问题。
现在别墅大盘在天津还有很多类似的话题，包括现有居住的问题，还有一个不太显像的问题，就是整个社区文化的问题。如果把历史固有的区域文化再嫁接出来，就是更长远的历史文脉的主题了。这应该也是一个发展方向。目前，不同的别墅项目也在以自己不同的方式尝试，而更多的人也是在拭目以待。
主持人：由于别墅在目前的中国房地产市场中，多数是作为一种“升级换代”产品而出现的，自它诞生之日起，就不仅仅是一种寻常的居住概念，而必须具有一定的“诗意”。购房者对于这种别墅的需求，不仅仅是功能合理、居家方便，需求的是一种理想化的现实生活，或者是一种现实化的理想生活的载体。它必须在功能合理、居家方便的基础上，再加入一些独特高贵的品质。
张三：如果把别墅都打扮成具有独到的特色，相信有很多客户会因为产品的特点来选择比较好的别墅。实际上，整个的房地产市场所追求的也都是产品的内在化、个性化，作为开发企业可以充分选择自己的别墅项目来体现，从中更多地了解客户的需求，最理想的状态还是应该由产品和企业来满足消费者的需要。
李四：我们看到目前中国的别墅，作为第一居所，多数需要优质的景观，在户型设计上，也常常会采用一些新颖别致的设计手法，随着城市的不断扩展、交通网路的建设，也为第一居所别墅的出现提供了更多的可能。因此，这个始点上，消费大众对于第一居所别墅的需求和城市扩展所成就的第一居所的供应终于接轨了。
主持人：随着经济实力的提高，一部分拥有别墅的购买者已经不满足居住的别墅，但由于缺少必要的二级市场，他们又无法将手中的别墅销售出去，致使别墅的供应体系缺乏梯度，市场流通性较差。别墅的市场供应链需要进一步完善。
张三：买房者开始重视稳定的社区文化，在人文环境比较好的社区，部分原有客户介绍新客户购买别墅的现象很多，项目供不应求；而人文环境差的社区，销售则十分不好。这反映了在别墅开发中小区人文环境营造的重要性。
李四：在产品设计和材料日趋同质化的今天，产品本身提升空间已经有限。而别墅购买者一般都比较理性，炒概念又不奏效，一些开发商已经开始从人文环境上下力气。人文环境理念不仅要求社区具备产品和配套精益求精，还要求别墅开发商从前期产品定位、用户定位，即产品推出前就开始营造和规划整体社区人文环境，并成为增加品牌含金量的重要砝码。这些努力在市场销售实践中已经取得了一定的收效。
主持人：谢谢两位对于别墅市场的分析和见解，现在在个别名盘的带动和影响下，别墅市场开发日趋成熟，而高端市场空间有限，要抢占有限客源，必须提升楼盘的产品品质。目前，别墅产品之间的竞争主要来自高级公寓与高档住宅，产品性价比的提高以及居住品质的升级将成为别墅市场的前景方向，因此，品牌竞争将是未来几年别墅市场的重心所在。
