武汉都市综合体的发展与运作

都市综合体是在现代城市中心区实行综合开发，并结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划和综合布局以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益的背景下发展起来的卓有成效的开发模式。它是指在都市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。是在其各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑群落。 

都市综合体是的发展与城市经济的发展息息相关，随着城市的发展，土地等有限社会资源需要具备更多的功能以满足多维的市场功能需求，于是以满足需求的综合体物业开始出现，但最初仅以满足需求的物业无法充分发挥综合体的价值，综合体系不够完善，其高效集约的价值体系无法充分发挥。随着需求的日益强烈，当人口过于聚集、社会资源受到一定的限制，区域的核心就会出现集各种功能于一体的综合物业，充分发挥其核心区位的集约作用，发挥最大的社会价值。所以都市综合体的出现是地产行业和城市发展走向强盛的一个必然。

 

结合武汉市场来看，武汉都市综合体源于2003年，福星城市花园、楚天都市花园等是当时的代表作，包括2004年的时代天骄等也是都市综合体的雏形。这些产品一改往年单一功能的物业形态，而将居住类、商务类、商业类等几种生活形态产品合为一体，形成全新的都市生活方式。新颖、实用的物业形态组合方式使这些项目在当时市场中都取得良好的销售业绩及口碑，部分项目因此成为所在片区的标志建筑。但此时的物业仅仅为满足需求而集合几类产品，没有形成综合发展的目标。

2005年开始，都市综合体开始得到发展，这一时期表现为大型综合体物业的雏形和中小型综合体物业面世。城市中心大宗土地出让，为都市综合体建筑的发展奠定了基础，这些由大牌开发企业运作的项目如瑞安新天地、世贸锦绣长江、新世界中心、九龙仓时代广场等定位于包括住宅、商业、酒店、写字楼等功能齐全的综合物业，成为都市综合体发展的基础。而多个中心区域具有一定集约功能的项目也认识到各种物业综合开发的价值提升，将项目定位于复合物业，如光谷中心花园、中南国际城等。

2006年，武汉多个大型综合体项目已经或者即将推向市场，综合体概念被提出。如新世界中心、锦绣长江、光谷世界城等大型都市综合体项目的建设推广，使得都市综合体的价值被充分认识，综合物业所带来的价值链提升及全新的生活方式，带动武汉地产市场在开发理念上质的变化。众多具有几种物业类型的项目在前期策划定位阶段将产品定位于多维复合物业，如融科·天城、五洲国际商城等项目。未来市场将有更多的综合体建项目出现，形成中心区域主流的开发模式。

未来的都市综合体必须具有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象。在城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化中发挥重要作用。在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城市土地集约经营效益。 

都市综合体集住宅、商务、酒店、商业、多功能公寓、休闲娱乐等多种物业，它所面对的最终消费人群包括居住、办公、娱乐、旅游等多种社会主要消费，这些都与城市的社会经济发展息息相关。 

2003年，武汉市人均可支配开始超过1000美元以上，这时的综合体物业开始出现，城市GDP也保持持续10％以上的增长。经济的发展刺激了城市中心物业的多维发展。