武汉“地改”大步前行

土地资产经营工作不仅关系到一个城市的建设，而且关系到土地市场的规范引导与发展，还关系到整个房地产业的规范和可持续发展。全国各地的土地管理相关部门均在做一些积极有效的改革实验和摸索尝试，其中不乏宝贵的经验。武汉市的土地资产经营工作经过几年的摸索、实践，已经走在全国“土改”的前列。
土地储备武汉模式
武汉市土地中心通过多年的实践，在完善土地储备、开发、供应、交易、开垦整理，承办土地有形市场建设工作中，已经初步形成以“行政指导＋市场选择”为主要特征的土地储备模式。
所谓土地储备武汉模式，是指行政指导和市场引导相结合的储备制度，土地储备中心既可以运用土地储备制度代表政府采取行政措施实施择优收购，同时也可以根据市场情况，允许原土地使用者到土地交易中心申请办理交易许可手续。
这种运作模式被武汉土地管理部门简单概括为“321”模式。“3”即“三个进口”，就是政府通过对用于经营性项目的土地采取集体土地征用、存量土地收购（拆迁）和划拨土地使用权交易的方式，垄断土地一级市场，通过土地有形市场实现政府对国有土地资产的集中、统一管理和经营；“2”即“两种方式”，就是运用土地开发整理将生地变成熟地，达到土地“预热”增值的目的，同时，通过农地整理的方式，保障征用农用地“占一补一”指标的落实；“1”即“一条渠道”，就是坚持经营性用地通过土地有形市场，采取招标、拍卖、挂牌等公开方式集中统一供应土地，优化配置土地资源。
好制度促市场发展
2003年是武汉市土地资产经营工作卓有成效的一年，通过土地储备制度不断地调控土地市场，引导房地产市场，抑制了炒卖土地现象，进一步加快了闲置土地和半拉子工程的启动和消化。土地管理相关制度的不断完善和创新，引出了一系列的利好反应。
一、土地管理部门调控能力进一步加强
目前武汉市土地市场的储备已2．4倍于土地市场的年开发量，土地管理部门对土地市场的调控能力，已由过去的行政调控手段转变为行政与市场相结合的方式，调控能力已具备了某些市场实质性的内容。
继2003年高涨之后，2004年一季度土地交易再次跳跃。本季度，武汉土地市场先后6次拍卖招标土地1445亩，并实现地块全部成交，比去年同期显著增长。
二、存量土地市场影响变小
存量土地的入市交易或者开发，一直是所有市场参与者普遍关心的问题，同时也是市场安全和导致市场非公平因素的隐患问题。2004年2月25日，作为武汉市企业代表的武汉地产集团，以5．2亿元的豪情一举竞得省建机地块，该市强龙的初战告捷，说明武汉市土地存量市场的影响正逐渐消退，原因有如下两点：
其一，存量土地迟迟未入市必然事出有因，或是因资金短缺无法上马，或是因手续不全无法启动。经过市场前期及2003年不饱和供地的政策后，因资金短缺而不能入市的项目多以联合开发的形式有效消化。留存的手续不全的存量土地，按该市现行的相关制度，土地执行部门完全有能力采取行政手段对其入市进行有效控制或释放。
其二，经过三年来的有效调控和引导，目前武汉市的存量土地已消化70％左右，存量土地不会再对现有市场造成过大的影响和冲击。
三、市场实现自我调整
武汉市过去的烂尾楼问题，既关系着地产行业的利益，又关系到城市的形象。但自武汉首个烂尾楼——位于武昌阅马场的昌信大厦重新动工兴建以来，有关部门已先后通过改变土地性质、用途、变更规划方案和利用有效经济手段，使52座烂尾楼启动复工、重现生机，占武汉全市64座烂尾楼总数的81．25％，其中一部分已经获得收益。
关键的不是现象，而在于本质。武汉市通过不断的招商引资，土地市场的持续规范，已大大提高了房地产开发的入市门槛；以中小企业占市场大头的格局已明显改变，因实力不足的烂尾现象，从本质上得到瓦解。
四、有效需求不断扩大
武汉市连续数年持续增大了旧城改造力度。以2003年为例，当年投入资金近60亿元，拆迁房屋总建筑面积约260万平方米，动迁居民30000户。而这其中的很大一部分资金已转入到市民手中，拆迁多少户居民，就会带来相应数量的住房新需求。据市土地整理储备供应中心介绍，武汉市今年还将持续扩大旧城改造。
支撑武汉市房地产市场跳跃发展的另一原因在于有效需求的扩大，正与国家扩大内需的政策不谋而合。
大胆尝试新模式
自2002年武汉市颁布了实施土地储备供应制度的11个文件后，初步建立了政策化、制度化、法制化的制度体系。在此基础上，最近出台了关于商业类项目用地、危房改造项目用地和支持制造业项目用地3个政策文件，健全了该市土地储备制度。
1、商业用地供应新模式
实行“毛地”状态下招标供地，是根据商业类项目的特殊性，所采取的新供应模式，由项目所在地的区政府负责拆迁组织实施工作，拆迁完成后再签订土地出让合同。按照该思路，已顺利完成了汉正街、龙王庙商业地块的公开招标工作。
2、危房改造用地公开出让
2003年，武汉市首次将危房改造项目用地纳入土地有形市场中，已有8宗危房改造项目290亩土地公开挂牌，累计成交金额达3．5亿元。危房改造项目用地公开出让，维护了土地市场的统一性和公平性。
3、试行土地预出让制度
2003年也是武汉市实行土地预出让制度的第一年，即在“生地”状态下按照“熟地”价格供应土地，大大缩短了土地供应周期?保证了市场供应量。
4、尝试土地综合招标供应土地
土地综合招标供应土地，是为引进品牌房地产开发企业参与武汉城市建设，促进房地产业发展以及整体水平提高所做的尝试。在3次尝试过程中都取得了成功。
5、推动郊区和开发区土地市场稳步协调发展
武汉市郊各区和开发区已全部建立了土地储备机构和土地有形市场，促进了郊区和开发区土地资产经营工作的有序展开。郊区和开发区已通过土地有形市场供应土地2435亩，成交金额3．95亿元。郊区和开发区土地资产经营工作的全面展开，有利于完善全市统一的土地有形市场和土地价格体系。
土地市场工作体系的建立和完善，经营城市土地资产的运作模式日臻成熟，为房地产开发建设单位营造了一个安全、公平的竞争环境，保证了房地产开发建设单位稳定、合法的收益。
武汉市日趋完善的土地市场和良好的市场秩序及发展态势，已吸引了国内的深圳万科、上海复地、香港凯恩斯、福建兴元、上海大华、北京泰跃、深圳金地、南京三金、浙江耀江等一批有实力的开发商来汉，房地产投资日趋活跃。
摘自:《中国房地产报》