武汉二手房价“涨停”

前期涨幅太快供需双方“话不投机”
武汉二手房价“涨停”

来源：武汉晨报




今年上半年，武汉商品房价格持续上涨，但二手房价格却上升乏力，到5月上旬就已停止了上涨。

江汉区星愿房产中介负责人说：“近一月来，能做两三单生意就很不错了”。她指着该中介楼上的区房产局交易窗口说：“以前这里总是趴满了人，近来几乎门可罗雀。”

华明达公司负责人叶正明则表示，二手房价格5月份开始趋稳，上升乏力。一般来讲，内环及附近区域，二手房价每平方米价格多在2200元左右，二环线内区域多在1800~2000元之间，台北路等房源比较好的地区，年前在2100元左右，过年时曾跌过100元左右，近来在2200~2300元的区间稳定下来。

分析：四大因素抑制二手房价

供需双方“话不投机”

据分析，二手房市场供需双方严重“话不投机”。年初，我市发布“约两万套小户型经济适用房和拆迁商品房即将上市”的消息，使一些想买房的市民开始观望，早已没了追涨心态。但被前期高速涨幅“惯坏了”的卖房者，却待价而沽，报价很高，导致有效房源非常欠缺——虽有大量房子，但成交的非常少。

房贷紧缩的宏观政策

价格涨停也与房贷紧缩的宏观政策相关。以往的炒价房屋中，二手房至少占了两成，现在因为银行收缩贷款，一些炒家收手，需求大减，也让房价泄气。

契税降低的期望落空

二手房价坚挺原本有个理由——不断升值的城市地价。但即使地价升值，周边房价上涨也有个过程。地价上涨，可以拉动新房每平方米上涨100元，但因为二手房有折旧率，每平方只能涨50元。同时，当有关二手房的一些利空消息出来时，买房者的沮丧心理也导致二手房交易疲软。

市有关部门去年年底曾表示，降低二手房契税的措施有望出台，但该政策至今未出台。买房者的失望情绪也令二手房交易进入搁浅状态。

涨幅太快的后遗症

市房产局有关人士称，前段时间二手房涨幅过快，为当前市场留下了后遗症。去年下半年，局部地区房价每平方米3个月涨了三四百元，简直“失控”。二手房价一年内涨5到10个百分点比较正常，但价格“早熟”，对当前乃至今后的二手房市场打击很大。

新房和旧房的每平方米价格落差，一般应在20％~40％之间，即在同等地段，二手房价格相当于新房价格的六到八成。但目前中心城区一些地段，新旧房几乎没有价差。人们自然愿意买新房，使得二手房交易冷了场。

展望：专家预测

华明达公司负责人叶正明预测，如果城市拆迁能继续形成需求，在动迁商品房上市前，二手房价可能还会微弱上涨。但一旦动迁商品房、经济适用房上市，供给量增大，可能会出现5％以内的跌幅。

业内人士建议，买二手房还不如买新房划算。二手房贷款手续繁杂，而且受房龄影响，贷款额度少，还需要找担保公司担保，光贷款的各项费用至少要三四千元。

例如，某中介公司一套130平方米的二手房（2100元／平方米）被人相中，但需交五六千元的贷款手续费，且该房用地系划拨土地，到时还需交纳土地出让金。比较起来，总价格和买新房的相差无几，而二手房房龄长、环境差，后来该顾客还是选择买新房。（记者江身军）