房价是涨是跌，武汉房产巨头坐而论道。
7月9日，晨报与招商银行武汉分行联合举办了武汉房地产形势研讨会。10多位本地房地产界精英与银行高层、大学教授“圆桌”论道，宏观调控下的市场变化、房价走势、各方如何应对，一条条脉络逐渐变得清晰起来……
1.业界现状
三瓢水浇灭楼市“虚热”
政府宏观调控，对房地产业发生影响的三板斧接踵而至。
自4月25日起，银行将提高资金准入门槛。金融机构存款准备金率提高0．5个百分点。4月26日，国务院发布通知，将房地产开发固定资产投资项目资本金比例，由20％及以上提高到35％及以上。
严控土地。国务院办公厅紧急通知，明确提出治理整顿土地市场，在半年内严格建设用地审批管理的“三个暂停”措施。
修正市场行为。5月13日，武汉市有关部门紧急发出“禁止无证售房、禁止炒房号炒楼花、禁止假退房真转让和私下转让商品房以及禁止为无预售证楼盘做广告”等四道禁令，意在制止开发商过分的市场炒作，严控楼市虚热。四道禁令此时突然出台，被业界视作对宏观调控政策的直接呼应。
抢房势头理性回落
4月27日是武汉楼市的分水岭。招行武汉分行负责人段昌峰说，这天武汉各银行收到总行打给他们的电话，对信贷宏观调控作出口头要求。武汉楼市整体开始受到影响。
业内人士称，宏观调控政策如同三瓢冷水，泼向楼价飞涨、销售异常火爆的武汉楼市，市场立刻变得理性起来。排队人群不见了，开盘三天就能卖出九成楼房的抢房局势也停滞下来。
市房地产开发协会曾对市内十家楼盘进行了调查，发现人气普遍不如从前，顾客观望味道很浓，成交量明显萎缩，部分楼盘月销售数量从几十套降低到十套以内。
汉口某小户型楼盘企划经理近日称，他每次到售楼部发现，看房人较少，由于拿不准市场形势楼价未定开盘推迟，部分销售人员都辞职不干了。
部分高价楼盘开跌
一位市场观察人士预测下半年房价时称，房价不会总体下跌，但他特地将“一些定价过高的小户型”和“因过分炒作价格严重偏离价值的楼盘”排除在外。
楼价会不会跌，这在上半年看来杞人忧天的疑问，竟然开始在一些一线业界人士中流传。有消息灵通人士称，部分高价楼盘近来已出现价格松动，记者专程进行了踏访。
位于关山二路的某楼盘，以短时期内每平方米价格涨幅超过1000元在业内知名。该楼盘2002年7月开盘时，每平方米起价2308元，封顶后升到3258元，今年3月整体完工时涨到4080元，好的楼层卖价超过5000元。正所谓高处不胜寒，其销售部经理张智坦承，所剩房子肯定比较难卖。记者探问是否会降价求售，对方回答说：“这些房屋暂时放着，公司正考虑安排给内部职工。”
记者走访市场发现，市中心繁华地带一些高价楼盘价格比较坚挺。记者扮成买房者，进入西北湖某楼盘售楼部，工作人员均表示无降价或打折。不过，在万松园路小户型精装修楼盘圣淘沙，售楼小姐称，如一次性付款可打9．8折。
而一些中小楼盘，则露出降价迹象。如位于汉口常青路的某楼盘，打出“尾盘清盘，直降25000元”的降价信息。虽是尾盘销售，“直降”这个惯见于家电价格战的硝烟味极浓的字眼，被引入楼市，别具象征意义。武昌卓刀泉的某楼盘直接标出折后售价，经打探，该盘15层两房两厅每平米由原来的3090元降到2800元。武昌某楼盘打出“按揭9．6折，一次性付款9．5折”的醒目广告。汉阳区的某楼盘大礼相送变相降价，宣称最多派送价值8500元的空调。
销售滞缓、人气不足的楼市，是否需要降价来刺激？武汉房地产何去何从，人们再一次把疑惑的目光投向了它。9日下午，晨报与招商银行武汉分行联合举办宏观调控政策下武汉房地产形势座谈会，来自高校、银行界、房地产开发企业、行业主管部门的十余高层人士，就武汉楼市下半年的走势尤其是众所瞩目的价格问题，发表了看法。
2.聚焦
房价稳中略涨
与会开发商普遍对武汉市场持乐观态度：房价涨幅回落，恰恰是武汉房地产市场趋于成熟的一个标志。
武汉房地产开发办李佑平副处长称，武汉房地产市场正回归理性，房价会持续稳定地上扬，但受动迁房、经济适用房下半年集中上市等影响，均价的上涨幅度不会很大。
与会人士认为，三大因素会支撑房价不会下跌，而会小幅略涨。
地价上涨支撑房价。金色华府的副总经理张建国称，土地是不可再生资源，作为房地产业命脉，只会越来越紧张，地价只会越来越高，而楼面地价的上涨必然造成房价的上涨。
房地产市场需求真实而稳定。人信房地产总经理李晓明认为，从供求关系看，武汉地产业存在真实的市场需求，投资性购房的比例不到10％，基本上属于终极消费，不会导致房地产业的泡沫经济；同时，城市改造带来大批的动迁房，形成稳定的购房需求，也不会给房地产经济带来大起大落。
房屋品质提高提升房价。武汉正在经历一个换房时代。武汉金地总经理严家荣称，购房主流力量是想改善住房条件的市民，如果小区配套设施完善，人们就可以更好地享受生活，房价自然也就上去了。从武汉的情况看，住房品质的大规模提升即将到来。
华中科大朱佳林教授预测，武汉房价将在现有价格水平上稳定一段时间，即便上涨，也不会幅度很大。
3.现场回放
招商银行武汉分行行长段昌峰
个人房贷没有限制
国家宏观调控要求银行控制贷款规模，但是我认为不管是银行还是开发商，也不论是热的时候还是冷的时候，都需要抱有一颗平常心，认真选择贷款客户，这样才能保证健康、可持续发展。
此次，招行在规模上受到的影响不大，到目前为止还是根据正常的客户和项目选择标准来决定是否贷款。
和宏观调控之前一样，我们对于个人住房贷款没有规模限制。
市开发办项目处副处长李佑平
排队买房不是正常现象
在我们看来，排队买房并不正常。因为其中很多人买房不是为了居住，比如武昌一个老师，一下就买了5套房，2个月内又都转手卖掉了，赚了20多万。
这对楼市来说，实际上是一种透支消费。未来，价格上扬仍是发展趋势，上涨幅度不会很大。
目前，西安的商品房均价达到了2900元/平方米，武汉在2500元/平方米左右，但西安的人均收入是低于武汉的。
福星惠誉副总经理张建国
楼市魅力就在于不确定
武汉人大多有着比较市民化的消费习惯，看到哪里买的人多，就都跟着去买（就像去年的排队买房一样），至于东西的品质、是否实用等问题，则考虑得很少。
目前，市民则更倾向于持币观望，大家都想先看一看市场行情，再作打算。现在这种局面下，楼市有一些不确定因素。
但正是因为有了这些不确定因素，楼市才有魅力，关键就看大家怎么操作了。
联合置业副总经理胡斌
楼市如股市不会一直涨
宏观调控对武汉房地产业应该是件好事，它提高了这一行门槛，对那些投机取巧、玩空手道企业是沉重打击。
武汉楼市目前处于正常的调整期，就像股市一样，不会是一直上涨的。今年的七八月份会相对淡一些，大家都需要一个消化的过程，估计需要2~3个月。
武汉楼市刚刚步入良性发展的阶段，需要大家共同来呵护它。
武汉三镇实业房地产公司副总经理马书红
静下心来做精品楼盘
在宏观调控的形势下，各方应如何应对？
对政府来说，希望政府能整合土地资源，使有限的资源流向有实力、讲信誉的开发商，以发挥更大的作用。
对开发商来说，，应该静下心来，把楼盘的品质做上去。
对消费者来说，不要盲目跟风，对市场走向要有自己的分析；在买房时也要睁大眼睛，寻找高品质、规划好的楼盘。
湖北人信房地产副总经理李晓明
投资买房者只占10％
房价同样服从于价值规律。从武汉目前的情况看，价格与价值基本适应。以我们的几个楼盘来看，买房者中属投资性消费的只占10％，这说明楼市的需求是真实的，基础很扎实。我认为，武汉市场健康的、理性的，各种指标也是合适的。
前一阵子，到处都能听到人们在热烈地谈论房子，当所有的人都涌向同一个行业，，风险可能也就来了。
4.专家陈词
华中科技大学朱佳林教授
宏观调控及时必要
目前对房地产行业而言，政策面仍是房地产市场主导因素。市场主体真正感受到宏观调控的力量，是在5、6月份，从政府到开发商、建材商、消费者，大家都在消化宏观政策。此次宏观调控主要有三招：严控土地、限制贷款、规范市场行为。
一季度武汉房地产市场房地产投资同比增长了58％，每平方米房价涨了200多元，按统计局口径涨幅超过7％，按此速度房价一年要涨800多元。这种情势无论谁来说，都是过热的，老百姓的购买力也不能承受的。大起必然大落，“覆巢之下，焉有完卵？”
过热失控，必然造成全行业的伤害，银行也会深受其害。因此本轮宏观调控十分及时。
“俏销出次品”，旺销的局面使得部分开发商出现短视行为，一些有严重缺陷的产品乘机混入，损害消费者利益。这次调控能一定程度促成武汉房地产业的整合，通过优胜劣汰达到净化和规范市场的目的。
房地产业仍然发展不足
武汉房地产市场需要快速健康发展，目前不是发展过度，而是发展不足。
按照国际通行的标准，房地产业要成为支柱产业，其产值占GDP的比重应在6％以上，上海的这一比例是6．9％，而武汉只有3．09％，空间还很大。
再从小康社会的标准看，到2010年，人均居住面积要达到30平方米。武汉现在是23．7平方米，要想达标，每年需要净增1平方米，这也就意味着每年700多万平方米的增量，而目前的规模还不够。
从现实角度，房地产也有较强的即期需求。旧换新是购房者的主流，市民的住房正在从“实用型”向“比较舒适型”过渡。武汉2000年的二手房交易面积为350万平方米，2003年就达到636万平方米，接近翻番。10年前，花桥小区、东亭小区是武汉最好的小区，公务员“削尖脑袋”往里挤；这几年，其高密度、环境较差又让部分经济条件好的居民“不能忍受”，纷纷往外搬迁。此外，每年1．2万对结婚的人，新房大约要150万平方米；拆迁带来的需求每年至少是150万平方米---这些都是现实的巨大需求。
过去，武汉的住房一向以“低价位、低品质、大面积”而闻名，万科董事长王石也说过：“武汉房价不高，但人均可购房面积是35个大城市中最高的。”下一步武汉的房地产发展趋势应该是“中价位、中等品质、中等面积（100~110平方米）”。
楼价会相对稳定
宏观调控对楼市的打压不可低估，它的影响更多地反映在购房者的心理层面上。从晨报楼市价格系统看，6月份武汉商品房均价只涨了2元，基本没动。这种状态会稳定一段时间，即使出现上扬，幅度也不会很大。
宏观调控对开发商实力无疑是挑战。房价越高，销售回款速度越慢，如果开发商资金链条即将断裂，肯定会考虑价格调整。
楼价是否会跳水？市场正在流行“鸡蛋加粮票”的模式。虽然银行贷款基本被卡死，但一些资金困难的企业拿着项目跟人合资、合作的现象目前十分活跃。民间资本正在注入楼市，因资金链断裂使得楼价大降的可能性不大。
武汉房价和一些同类城市比，目前仍然偏低，但同时也应看到武汉人均收入水平也很低，只相当于上海的一半。目前上海楼市均价为4600元/平方米，而武汉楼价即便在2300元/平方米左右也说得过去。
晨报
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