从需求角度看，相比上半年，次贷危机对于上海金融市场的影响正逐渐浮出水面。最近一两个月，陆家嘴写字楼租金与高峰时相比，下降了10%。

上海建设国际金融中心的核心地带陆家嘴已经感受到全球金融风暴的气息。

陆家嘴新地标——环球金融中心在经过亚洲金融风暴洗礼后，刚刚开张又面临新一轮金融危机。与此同时，36项大型建筑工程在陆家嘴金融区正热火朝天地建设着。

14家机构入驻环球金融中心

2008年8月30日，高492米的“内地第一高楼”环球金融中心（以下简称swfc）经过15年建设终于正式对外开放。这座101层的摩天大楼不仅海拔高度睥睨群楼，其日租金价格也一举创下了沪上新高。

swfc开发商日本森大厦株式会社租赁部一位工作人员对理财一周报记者的报价是：租赁面积不超过200平方米、楼层不超过20层，每日租金640美元。楼层越高的租金也相应有所提高。换句话说，也就是每平方米每天租金超过20元人民币。仲量联行一位张小姐告诉理财一周报记者，目前上海甲级写字楼每平方米平均日租金也只有9-12元人民币，前者几乎是后者的两倍。

根据森大厦披露的信息，环球金融中心总投资约83亿美元。为尽快收回成本，开发商确定了每平方米每天20元的租金标准。按此计算，100平方米的办公面积，一年下来，租金约需73万元人民币。不仅如此，其对入驻的客户也颇为挑剔，要求“必须是跨国机构”。

不过，“双高”标准似乎没能挡住租客的需求。根据森大厦相关人员透露，截至8月末，swfc办公楼签约入驻率已经超过40%（这一数字低于陆家嘴地区写字楼的平均入驻率），但理财一周报记者实地了解的情况似乎有所不同。

据森大厦租赁部一位小姐透露，swfc办公区一楼大厅接待前台右侧的滚动屏幕显示的即是入驻商户的完全名单。记者仔细数了一下，包括日本瑞穗证券上海代表处、日本三井住友银行上海分行、日本第一生命保险公司、德国黑森-图林根州银行（helaba）上海代表处、日综（上海）投资咨询有限公司等外资机构以及上海上实物业管理有限公司等中资商户，总共14家机构入驻。楼层分布主要集中在8层、11-13层、14-16层、24层。另外，34层、64层各有一家商户。而根据之前森大厦对外宣布的，7-77层都为商业办公区。两相对比，“40%签约入驻率”的说法似乎令人难以信服。

一位日本三井住友银行的女白领告诉理财一周报记者：“7月上旬入驻以来，滚动屏幕上的名单就基本没有变动过。”而几家中资公司的入驻也显示，其客户标准有所松动。

对此，swfc董事长森浩生日前向媒体坦言：“美国次贷危机和全球经济放缓的确对swfc项目产生了影响。”

陆家嘴租金初现降价

伴随房地产市场的交投清冷以及金融危机的不断深化，写字楼市场也岌岌可危。

上海中原研究咨询部的一份最新统计数据显示，8月上海新增出售写字楼物业共计9.91万平方米、660套，面积、套数分别环比下降38.5%、64.1%。然而，供应量的降低并没有遏制写字楼销售进一步萎缩。8月份上海写字楼销售量共计6.39万平方米，环比下降11%。

受到销售下降影响，8月上海甲级写字楼租金也有所下滑。整体租金为每平方米每天10.23元，环比下降了13.2%，同比上升6.8%。其中浦西甲级写字楼日均租金为每平方米每天9.66元，环比下降了11.75%，同比上升5.02%；浦东甲级写字楼租金为每平方米每天12.05元，环比下降17.4%，同比上升14.0%。

“最近陆家嘴写字楼租金确实松动了，也就是这一两个月的事情。与高峰时相比，下降幅度大概在10%左右（查看地图）。”专事写字楼中介的上海普祥房地产经纪公司的销售部严先生告诉理财一周报记者，“本来，200平方米以下小面积办公区域基本不提供，现在如果客户有需求都可以考虑。在价格方面，也有一定优惠。”他指的是新近竣工的时代金融中心。在谈到下半年情况时，他表示，“可能还有一定降幅，但应该不会太大。”对于降价原因，他分析，“应该是供应量增大引起的。”

事实上，近期以来，陆家嘴地区有多栋办公大楼陆续竣工。包括环球金融中心、时代金融中心、未来资产大厦以及已被东亚银行购得冠名权的高宝金融中心。周边正在兴建的还有招商银行(600036,股吧)大厦，预计2010年完工。

仲量联行则告诉理财一周报记者，“今年上半年由于需求强劲，陆家嘴地区甲级办公楼一度供不应求。2008年竣工的一些新楼中，有约50%已被预租。国内的金融服务机构从去年牛市中的获利颇丰，如国泰君安证券就直接从乙级办公楼港泰大厦搬至超甲级办公楼上海环球金融中心。综上原因使得陆家嘴地区的租金居高不下。”

对于下半年的展望，他们认为：“随着环球金融中心、未来资产大厦等一批甲级写字楼投入市场，将带来近54.47万平方米的办公面积。从需求角度看，由于华尔街金融风暴给全球带来的冲击不断加大，相比上半年，次贷危机对于上海金融市场的影响逐渐浮出水面。目前一些大型跨国银行、基金类公司逐渐放缓了大幅扩张的计划，对其办公需求持谨慎保守的态度。租户将会有更多的空置面积选择，持续上扬的租金正逐渐趋于缓和。”

另据记者了解，近来，上海五星级以上酒店会务中心空置率大大提升。

去年5月，《上海浦东金融核心功能区发展“十一五”规划》出炉，首次提出建设“陆家嘴金融城”的概念。环球金融中心的正式运营被一致视为陆家嘴金融城顺利扩容的标志。

据了解，陆家嘴金融区面积42.77平方公里。截至2007年末，459家金融机构进驻其中。其中，中外资银行86家（外资67家）、中外资保险公司60家（外资20家）、证券公司及营业部47家、基金公司25家。另外，有50家跨国公司地区总部和超过100家的国内大企业（集团）落户陆家嘴。截至2008年7月，陆家嘴地区在建工程有36项。