二手房价格如何评估

　　据了解，二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；卖方则通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所则通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
    房地产评估机构对于二手
    房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。大多数评估机构一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、临路状况、基础设施完备程度、规划管制条件、土地使用权年限、房屋新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向等。

    一位评估业内人士根据自己多年的工作经验表示，在二手房价格的评估中，以下几个因素的影响最为关键：位置、地段、房屋使用年限、小区管理及配套设施、房屋朝向、房屋内部装修程度等。如：修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高；房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但对于房屋的出售速度有一定影响。